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2016年07月15日 星期五
“限价房”为啥几乎成了“福利房”
买到就是赚到,关系户扎堆,刚需买房更难了,专家建议南京应该严格限贷

  自今年4月末南京楼市限价令实施以来,出现了华润国际社区等一批以低于预期售价开盘的项目,一路疯涨的房价得到了一定遏制。但同时普通购房人也发现,限价令限住了供应,开发商与物价部门讨价还价的拉锯战令不少楼盘推迟上市;“买到就是赚到”的限价房成了“福利房”,关系户都抢不到,缺乏人脉资源的“刚需族”买房更加困难。限价令弊端逐渐显现,专家建议当前调控应以遏制投资投机需求为主,严格限贷的新政呼之欲出。 扬子晚报全媒体记者 马祚波 王烨

  “限价令”实施后

  A 楼市供应量跟不上,南京现房荒?

  开发商称:不是我不想卖……

  为抑制房价涨幅过快而推出的南京版“限价令”出台至今已近三个月,在不少业内人士看来,南京的房价确实被暂时“压”了下来,然而限价令也是一把“双刃剑”,南京楼市的供应量在本就不“宽裕”的情况下显得更加捉襟见肘。

  多家房企推迟上市时间

  江宁的景枫凤凰台是一家纯新盘,原定在今年4月份首次开盘亮相。楼盘位于地铁一号线百家湖站附近,属于江宁的中心位置,所有房源都将精装交付,开发商对于房价的未来预期自然比较高。有市场人士告诉记者,这家楼盘在今年初制定价格方案时,评估的房价水平为28000元-29000元/㎡左右,贴近30000元/㎡的价格线,然而随着南京楼市整体的价格走高,开发商的“胃口”也越来越大,向物价部门申报的房价也涨至30000元/㎡以上,结果碰壁了。

  “预期4月开盘,现在都7月份了还不见动静”,江宁另一家楼盘的营销负责人告诉记者,这种现象算是比较普遍,用开发商的话来说,不是我不想卖,而是受“限价令”的影响卖不起来,新房上市时间被不断推迟。

  爽约的楼盘远不止这一家,位于江宁禄口板块的招商依云郡原来预计是在今年6月份加推新房源,结果7月份已经过半,说好的房源却迟迟不见踪影。

  上市量减少,楼市库存跌至最低

  记者注意到,从今年4月份至今,由于限价政策的影响,新房的上市量频频走低。数据显示,南京4月和5月的新房预计上市量都在三四千套左右,而实际端上房地产市场的合计只有不到5000套;6月份南京预计推新超过6000套,实际上市量只有一半多一点。当汹涌的市场购买力遇上疲软的供应量,直接结果便是南京楼市库存的持续下滑。

  近几个月以来库存长期保持在历史低位。到昨晚7点,南京网上房地产显示的可售房源数量为23829套。而在去年3月,新房库存量尚有5.7万套,处于历史高位。市场人士表示,目前2.3万套的库存量仅相当于过去两个月的销量,南京楼市“警报”已经拉响。

  B 价格管住了,但房子成了“福利房”

  大量房源卖给关系户,刚需买房难上加难

  严格的限价令管住了房价,然而,刚需们刚刚拍手称庆,却发现了一个更为严峻的现实,由于房价低于预期,买到就是赚到,新房源被大量卖给了关系户,处于楼市消费链条最末端的,既无资金实力,又无人脉关系的刚需一族买房更加困难。

  房价涨不动了,新房成了“福利房”

  被称为江北“神盘”的华润国际社区,开盘前业内分析预计要卖到2.5万元/㎡以上,但最后252套新房只获批21000多元/㎡。同在江北的中交锦兰荟上周开盘,均价17500元/㎡左右,而今年3月,保利地产拿下了附近一幅地块,楼面地价已高达2.2万元。

  河西南的朗诗熙华府本月开盘,其中7号楼的销许均价为32869元/㎡。上周开盘的佳兆业城市广场,销许均价为34123-35923元/㎡。此外,五六月份推新的五矿崇文金城、招商雍和府、鲁能公馆、正荣润峯的价格也都被控制在3.5万元/㎡以内。但二手市场上,目前五矿崇文金城报价普遍达到4万元/㎡以上,河西南部出现严重的二手房与新房价格倒挂。

  业内流传,南京物价部门有一个看不见的价格红线:河西中部4万5、河西南及南站3万5、江北江宁迈皋桥3万、燕子矶2万5。由于房价被控,低于预期,新房被人戏称成了“福利房”。

  买到就是赚到,激发投资潮

  房价涨不动本是好事,但负面效应也迅速显现,不少买房人发现,买房的难度越来越大了。“以前是买不起,现在不但买不起还买不到,”一位刚需客表示。

  一方面限价令延缓了楼盘上市进度,另一方面,买到就是赚到的心态,让更多投资客扎进房地产市场。5月开盘的华润国际社区因为房价低于预期四千多元,很多市民冒雨赶去认筹,排号的队伍长达1公里。

  类似的千人抢房现象最近密集上演。中海玄武公馆开盘现场,开发商准备的近2000个凳子都不够坐。此外,中交锦兰荟1600多组客户抢500多套房;正荣润峯218套房源,754组认筹;海峡城422组客户抢72套房。绝大多数楼盘开盘即售罄。

  关系户扎堆,坐享“限价红利”

  更令人担忧的是,抢房大潮中,“关系户”越来越多,进一步加剧了供求矛盾,“没关系别买房,关系不够硬也买不到房,”一位业内人士告诉扬子晚报记者,现在大部分的房源卖给了关系户,特别是江北、河西南的热门楼盘。

  业内人士透露,现在开发企业营销副总的一项重要工作是排关系户的顺序,“即便找人打招呼,也不一定能买到,更不要说普通客户了。”上月开盘的某楼盘总共推出200多套房,但有1000多组客户认筹,其中关系户就有400组。

  “虽然限价令表面上遏制住了房价疯涨的势头,但最终普通老百姓、刚需一族并没有得到实惠,楼市成了有钱有权人的游戏和获取暴利的渠道。这是一个非常危险的信号”,业内人士这样向记者表示。

  专家这么说

  建议严格限贷,遏制投资需求

  对于限价令带来的负面影响,南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为,调控楼市,最重要是遏制过度的投资投机需求,“头痛医头、脚痛医脚”的限价令,并不是一剂良药。

  “限价表面上看,价格管住了,涨幅数字会好看,但这种非市场的限价行为导致价格不能反映市场供求,甚至造成了供求的扭曲。”吴翔华指出,政府想管住价格的出发点是好的,但不能病急乱投医,应该找到房价上涨的根本原因。

  “现在房价疯涨,主要是投资投机人太多。中央政府出于去库存的需要,不断给楼市松绑,给本已过热的一二线城市添了一把火。以南京来说,库存量只够两个月,根本不要去库存,而是库存不足,但我们的政策还是在刺激需求,刺激投资,就像普通住房满两年免征增值税,贷款还清再贷就算首套,现在是政策最优惠的时期,而房价

  上涨预期又很大,投资客当然会集中扎堆。”

  吴翔华指出,国外对买房投资都有严格的限制。“政府是市场的守夜人,要维持公平的秩序,所以不能让有钱人占用过多的资源。”他建议,通过严格限贷,直接干预投资者毫无节制的投资行为。“比如提高二套房贷款首付比例和利率,实行认房又认贷等等。”

  甚至可以适时重启限购政策。“现在不仅是南京人在抢房,整个江苏的有钱人都在南京买房,有的楼盘1/3房子卖给了外地人。我到省内其他城市去,很多人都炫耀在南京买了房,又升值多少。政府可以考虑首先对外地投资者进行限购,这不但能大大减少需求,其实对江苏三四线城市去库存也是有帮助的,那些异地投资客就可以在本市买房,拉动当地消费。”

  据了解,目前南京市正在研究进一步的房地产调控措施,预计近期将出台。

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