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2016年04月26日 星期二
买一套别墅竟然要办三张房产证
原来开发商将3套房“合并”成别墅,业主拒绝收房成被告,法院裁定他只承担有限责任
马俐 史华松 于英杰

  规划中的三套普通商品住宅的项目,在开发商“三合一”改造下成为一套别墅

  周先生想投资房产,看中当地一个别墅项目,在办理房产证时才知道,开发商将原本规划为三套普通商品住宅的项目,搞了“三合一”成为一套别墅,销售时则签3份房屋买卖合同作分割拆零销售。买一处别墅却需办3份房产证,考虑到限购限贷政策,这无疑会让投资收益大打折扣,而且还要承担更高的贷款成本,为此他拒绝收房最终因违约站上了被告席。日前,苏州市吴中法院审结这起商品房预售合同纠纷,酌情减轻了周先生的违约责任,只需赔偿3.8万违约金。 通讯员 马俐 史华松 扬子晚报全媒体记者 于英杰

  意外

  买一套别墅竟然签了3份买房合同

  周先生一直想投资房产,他通过销售广告得知,苏州市吴中区木渎镇有一处纯别墅项目,到现场考察样板房及毛坯房后,他决定在这里购买一套联排别墅,作为投资。等他到签合同时,项目开发商某置业公司却拿出3份《商品房买卖合同》要他签。对此,周先生提出疑问,销售人员告知他,这是因为土地使用方面的要求,他购买的就是一套房屋,让周先生放心签合同。

  周先生相信了对方的说法,签订了3份购房合同,其中约定,由周先生向某置业公司购买102幢104室(建筑面积92.03平方米)、204室(建筑面积87.74平方米)、304室(建筑面积74.31平方米),房屋总价为248万余元。

  当天,双方还签订了一份补充协议,明确由某置业公司对周先生所买的3套商品房进行改造,改造费用由该公司承担,原《商品房买卖合同》所附平面图不再作为交付标准,周先生不得以此作为拒绝接受商品房的理由;原《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》相关内容已经不再适用,周先生也不得据此向某置业公司提出任何权利主张。

  虽然心存疑问,周先生还是签署了3份合同和补充协议。

  对峙

  “一房办三证”?业主拒绝收房

  第二年,这家置业公司向周先生发出交房通知书,周先生按期前去收房时意外得知,这一套联排别墅还需办理三本房产证。他买房是为了投资,受到国家限贷限购政策等影响,这种情况下,不光会抬高自己的购房成本,而且将来势必造成别墅难以转手,因此,周先生拒绝收房。

  置业公司多次催告周先生收房无果,将他告上吴中法院,请求法院判决解除3份《商品房买卖合同》,并按合同约定,由周先生支付相当于总房款5%的违约金12万余元,以及房屋保管费41万余元。

  周先生认为,在售房时,原告并未如实告知他购买的一套别墅需要办理三份房产证,直至交房时自己才知晓,他与原告发生争议,才没按时办理交房手续。现在,他同意收房,但认为原告主张违约金和房屋保管费没有法律依据,请求法院驳回原告的诉讼请求。

  但在审理中,原告置业公司表示,在周先生购房时,他们已经明确告知他该房屋需办理3份房屋所有权证。那么,开发商为何要大费周章,把一套别墅硬生生拆分成三套小户型房屋来卖呢?

  吴中法院查明,涉讼房屋所在地块的建设项目规划要求,住宅套型建筑面积90平方米以下的建筑面积所占比例,必须达到住宅总建筑面积的20%以上。而这家置业公司对外宣传该楼盘为“纯山地别墅区”,用以销售展示的样板房也是别墅样式。为符合规划要求,同时实现按照纯别墅项目销售的目的,置业公司将部分小户型房屋“三合一”,即采取与购房者签订三份小户型房屋商品房买卖合同,并签订补充协议约定由开发商对三套商品房进行改造的方式,事实上,房屋仍作为别墅项目出售。

  承办法官也前往该楼盘进行实地调查。与周先生购买了同类型房屋的业主表示,置业公司在售房时并未告知需办理三份权属证书,而是到交房时才被告知。

  判决

  购房者过了法定“毁约期”

  但开发商仍需承担主要过错责任

  吴中法院审理认为,在原告未举证证明已经就涉讼房屋需办理3份权属证书向被告作出过特别说明的情况下,再结合法院向其他业主的调查情况,可以认定,原告在售房时未明确说明需要办理三份权属证书。由于购房后国家出台了房地产限贷政策,对多套房屋出售交易可能存在抑制作用。被告周先生在交房时才得知“一房办三证”,因此与原告置业公司发生争议,是未及时办理房屋交付手续的主要原因,对此置业公司应负有主要过错责任。

  但被告在知晓此事后,并未以“存在缔约时意思表示不真实”的法定事由,在法定的一年撤销权行使期内,向原告主张撤销《商品房买卖合同》,所以,在撤销权行使期间届满、撤销权消灭后,被告仍应及时办理房屋交付手续。因此,被告并不能完全免除违约责任。

  结合双方有关违约金的约定,综合原被告的过错程度,考量公平原则和诚实信用原则,法院酌定,由被告周先生向原告支付违约金3.8万元。

  关于原告置业公司主张的房屋保管费,法院认为,由于《商品房买卖合同》已经明确,逾期收房情况下房屋由物业公司托管,可见,被告逾期收房情况下已按约由物业公司履行房屋管理职责,原告并没有就此另行收取房屋保管费用的权利和依据,所以,有关被告周先生应向原告支付逾期收房期间的保管费的约定,是加重购房者一方责任的格式条款,该格式条款应认定无效。

  最终,法院依法判决周先生按《商品房买卖合同》办理房屋交接手续,并向置业公司支付违约金3.8万元,驳回某置业公司的其他诉讼请求。

  提醒

  “化整为零”卖房属违规行为

  购房者想“毁约”有1年时间

  该案承办法官表示,原建设部《商品房销售管理办法》规定,商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。如果开发商违反这一规划要求,将一套房屋作分割拆零销售,就属于违规行为,对开发商这种“化整为零”的做法,购房者可以提出撤销房屋买卖合同,也就是“毁约”。按照合同法的规定,具有撤销权的当事人,应当自知道或者应当知道这一法定撤销事由之日起一年内,来行使自己的撤销权。

  对于购房者而言,要特别注意这一期限,来维护自己的权益。该案的购房者周先生拒绝收房,在一年的法定“毁约”期限内没有行使自己的权利,属于违约,所以仍应收房,但开发商有更加明显的过错,所以在判决时,酌情减轻购房者周先生的违约责任,这也体现了司法裁判对开发商违规建设、销售的否定性评价。

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