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2014年03月12日 星期三
第A10版:新版“宁七条”再抑高房价    
       
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2014年03月12日 星期三
专家解读4大问题
落实中央“分类调控” 精准打击房价“暗涨”现象
王烨

    两会尚未结束,各地楼市频传降价,南京选在此时率先出台加紧调控的新政,出乎了不少人的意料。不过在不少业内人士看来,这又在情理之中。因为根据中央“分类调控”的精神,南京目前还处于涨幅较高的势头,适时加强对房价的监管,对2014年的楼市稳定很有益处。            扬子晚报记者 王烨

    1 楼市走低,南京为何还在控价?

    库存太低供小于求,南京房价仍有涨势

    首先从南京今年的楼市形势来看,明显不同于杭州、常州、武汉等传出降价的城市。南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为,南京库存量非常低,目前仅为3.2万套,而且其中还包含大量车位、商业等产品。因此整体上仍然是供小于求的状态,房价只存在上行压力。

    其次,南京去年房价涨幅较大,完成年度房价控制目标几无可能。今年率先有所行动,也是向市场表明严控的态度和决心。南京房地产开发与建设促进会秘书长张辉表示,今年两会的政府工作报告已释放出有保有压,分类调控的政策取向,南京此举正是地方政府落实中央提出的分类调控思想,根据南京楼市的实际情况和关键问题,以增加供应、稳定地价房价、保刚需、做好保障房为核心目标来优化楼市调控。

    2 新政哪一条最有杀伤力?

    核准精装修最亮眼,但须细化第三方评估制度

    对于新政包含的7个条款的不同作用,吴翔华认为对精装修进行价格评估制度最具杀伤力。对申报装修价格及装修标准,由专业机构进行第三方装修价格评估,并对外公布,这等于堵住了目前最流行的楼盘“暗涨”方式。据记者了解,目前南京楼盘在申报销售许可时,只针对毛坯价格进行审批备案,精装修价格一般会出现在销许上,但并无统一标准和评估体系。这造成了去年在物价部门严控价格时,许多楼盘通过毛坯改精装修的方式来暗中涨价。而精装价格也有越来越高的趋势,但买房人受制于供不应求的市场,也只能被动接受。南京林业大学孟祥远博士认为,确实要对精装修标准有所监督,但其中的第三方评估是谁?评估费谁来支付,如何保证公正、透明和公开,还需要进一步细化。

    不过吴翔华同时也表示,通过精装不能暗中涨价,还有绑送家具、绑定车库摇号等其他许多附加方式来暗涨,只不过难度要大很多。所以政策具体执行还须细化,不然会造成治标不治本的结果。

    3 新政对楼市走势有何影响?

    立体优化调控,将稳定楼市供需两端

    虽然对新政有各种解读,对楼市的影响才是最引人关注的。张辉认为,新政从限价、增加供地、控地价、保刚需、抓保障和严控资金链风险六点优化了楼市调控,对后市影响也集中在这些方面。每年保障500公顷商品住宅用地传递出土地和住房供应长期充足的信号,稳定市场预期;通过限定90平方米以下住宅面积大于50%来保障刚需供应量,可能会对购房者的抢房热情产生冷却效应。通过季度化指标使涨幅控制及时化、精细化;堵住精装绕过限价的可能性;限价监管覆盖溧水、高淳等全市范围,都让今后楼盘价格短期疯涨的可能性变得更小。而加强对延期交付、烂尾盘开发商的监管,则会严控开发商资金链。

    综上几个方面,张辉认为此次新政显示出调控手段的多样化和立体化,表明地方调控手段充足,也有决心稳定房地产的供需两端。这至少会对后市产生很大的预期心理影响,如果政策落实到位,也会对市场产生下行压力。

    4 南京楼市拐点到了吗?

    未见得,要看落实力度及市场反应

    外地不少城市楼市遭遇供大于求出现降价,恰逢此时南京又推出调控新政,南京楼市的拐点到了吗?对此专家看法不一。有业内人士认为今年南京楼市整体供应如果充足,下半年本身就很可能出现交易下滑、价格企稳的趋势。因此再加上新政对心理和市场两方面的压力,一个楼市低谷是有可能就此出现的。

    吴翔华则认为此次政策会对后市产生降温作用,但还不能明确判断楼市是否会就此迎来拐点。他认为,主要是无法明确判断新政是否能在有效住宅供应上形成足够供给。吴翔华认为,保障房、限价房等“低价有效供应”增加才能对市场产生明显作用。不然土地虽多,但地价屡创新高,房价也降不下来。 

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